איך להשקיע בנדל”ן מסחרי – המדריך המלא

TowerLand > משרדים להשכרה > איך להשקיע בנדל”ן מסחרי – המדריך המלא

תחום הנדל”ן המסחרי הולך ומתפתח בקצב מסחרר בשנים האחרונות. הנדל”ן המסחרי, שמשרת חברות ובתי עסק בעיקר, הפך בשנים האחרונות לאחד ממוקדי ההתעניינות המרכזיים גם בקרב אנשים פרטיים.

מגמות השוק החופשי הפכו גם את שוק הנדל”ן המסחרי לפתוח הרבה יותר, והוא כבר לא נחלתם של אנשי עסקים ואילי נדל”ן בלבד. למעשה, באמצעות השכרת נדל”ן מסחרי יכולים הן יזמים פרטיים והן אנשי עסקים לקבל תשואות גבוהות במיוחד. יתרה מזאת, במקרים רבים התשואות הללו ישתלמו הרבה יותר מאשר אפיקי השקעה אחרים כמו השקעות בנקאיות למשל.

מה חשוב לדעת לפני שמשכירים נדל”ן מסחרי? כיצד תוודאו שעסקת הנדל”ן אכן משתלמת עבורכם? ובמי מומלץ להיעזר בכל הנוגע לשוק הנדל”ן המסחרי המניב?

משרד

מהו נדל”ן מסחרי מניב?

הנדל”ן המסחרי המניב מתייחס לכל הנכסים המסחריים שניתן להשכיר בתמורה לדמי שכירות חודשיים קבועים (או תשלום יחיד במקרה של מכירת נדל”ן מסחרי).

נכסים אלו יכולים להיות חנויות, קניונים, מתחמים מסחריים, פארקי תעשייה (של חברות היי טק למשל), בתי מלון, תחנות דלק וכן הלאה.

היתרון המרכזי של השכרת נדל”ן מסחרי הוא בתשואות הגבוהות יחסית אותן ניתן לקבל עבור כל עסקת נדל”ן. התשואה מתייחסת לרווח אותו מקבל הסוחר בתמורה להשקעה הראשונית שלו בנכס. על מנת להגיע לעסקאות מניבות עם תשואות גבוהות, יש לתכנן היטב את עסקת הנדל”ן, כמובן גם לקחת בחשבון את ההוצאות השוטפות ושירותי התחזוקה שיקוזזו מתזרים המזומנים.

השכרת נדל”ן מסחרי – כיצד לעשות זאת נכון?

במקביל לצמיחתו המואצת של שוק ההיי טק בארץ, נראה שגם בשנים הקרובות ימשיכו לעלות מחיריהם של נכסי נדל”ן רבים וההשקעה בהם תהיה משתלמת. בהסתכלות לטווח הרחוק, התשואות על נכסי נדל”ן צפויה לעלות, כאשר מתחשבים במחיר הנוכחי שלהם לעומת הצפי העתידי.

זוהי גם הסיבה שהשכרת או מכירת נדל”ן מסחרי משמשת ככלי פיננסי מצויין שמהווה אלטרנטיבה לערוצי השקעה מיושנים יחסית (השקעות בנקאיות, או קופות גמל למשל שמניבות תשואות נמוכות יחסית). משרדי open space וחברות היי טק שחולשות על קומות שלמות במגדלי יוקרה הן רק חלק קטן מהדוגמאות של השוק המתפתח הזה.

בעזרת ליווי מקצועי של מומחי נדל”ן והסתכלות רחבה על שוק הנדל”ן המסחרי ניתן לייצר השקעה רווחית במגוון מבני נדל”ן מבוקשים. אלו הם חלק מהדגשים העיקריים שחשוב להזכיר לפני שניגשים להשכרת נדל”ן מסחרי.

צפי לתשואה: בעזרת ליווי מקצועי של מומחים מתחום הנדל”ן תוכלו לדעת עד כמה עסקת הנדל”ן המסחרי משתלמת עבורכם. במילים אחרות, הידע שנמצא אצל מומחי הנדל”ן יכול לעזור לכם לאמוד את הכדאיות של העסקה במונחים של גודל ההשקעה הנדרשת ביחס לשכר הדירה שתקבלו מהנכס.

מקובל לומר, כי עבור תשואות הנמוכות מ-9% בדרך כלל לא יהיה משתלם להיכנס לעסקאות של השכרת נדל”ן מסחרי.
זכרו – אתם זקוקים למומחי הנדל”ן כדי לאשש את תחושות הבטן שלכם ולהיווכח האם נכס הנדל”ן שאתם מעוניינים מניב.

מקורות מימון: מומחי הנדל”ן יוכלו לסייע לכם בהתנהלות כלכלית נכונה ובחירה באפיקי ההשקעה הנכונים. כשמדובר בהשקעה בנדל”ן מסחרי לא באמצעות מקורות מימון עצמאיים (הון אישי), כמובן שיש לקחת הלוואה או מקור מימון אחר לצורך מימון העסקה. בדקו כי התשואה שתקבלו על שטח המסחר תהיה גבוהה יותר מעלות הריבית והעמלות שיגבה מכם הבנק.

מיקום המשרד: המיקום הוא פרמטר מכריע שיכול לחזות גם את מידת ההצלחה של עסקת הנדל”ן. כשניגשים להשכרת נדל”ן מסחרי, מומלץ לבחור נכסים שנמצאים במתחמי היי -טק, מגדלי משרדים במרכז העיר, או באזורי פריפריה בהם ההשקעה תהיה משתלמת ותניב תשואה גבוהה יחסית.

למומחי הנדל”ן הידע והיכולת לאתר את המיקומים האטרקטיביים ביותר. אם אכן תיעזרו בשירותיהם תוכלו להבטיח לעצמכם את אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים ביותר כיום.

נגישות לשטח המסחר: בחירת הנדל”ן המסחרי באזורי מסחר מרכזיים (אזורי תעשייה בסמוך לערים גדולות למשל) יכול להעלות באופן משמעותי את אחוז התשואה. אזורים אלו מתאפיינים בנגישות כלה של תחבורה ציבורית וכבישים ראשיים ונוחים.

ניהול הנכס: סגרתם את העסקה ואתם מעוניינים להתחיל לשווק את הנכס ולהשכיר את הנדל”ן המסחרי. חשוב לבחור בחברת ניהול נכסים שתיתן לכם מענה הולם, ותעזור לכם לחסוך בהוצאות התחזוקה השוטפת, ולמצות את תום את הרווחים החודשיים שלכם מהעסקה.

חישבו מראש על כל עבודות התחזוקה, שיפוצים והניקיון שתידרשו להם במהלך השנים (מדובר בדרך כלל בהשקעה לטווח הארוך) – כך תוכלו לבחון כבר מההתחלה מה יהיה הרווח הסופי שלכם מההשכרה החודשית של הנכס.

בניין

נדל”ן פרטי לעומת נדל”ן מסחרי

לסיום, חשוב לזכור שקיים הבדל מהותי בין עסקאות נדל”ן פרטי ונדל”ן מסחרי. בין אם מדובר במחירי העלות של הנכסים ובדרישות השונות של המשקיעים.

כשמדובר בעסקאות נדל”ן מסחרי, חשוב עוד יותר להיעזר בשירותיהם של מומחי נדל”ן, בעיקר בגלל שמדובר בעסקאות שמערבות פרמטרים רבים שהאזרח הפשוט לא תמיד מודע אליהם.

בסופו של דבר, היתרון הבולט של השכרת נדל”ן מסחרי לעומת נדל”ן פרטי טמון בעובדה שהשימוש בנכסים פרטיים לעד יהיה מוגבל, והפוטנציאל העסקי שמגולם בהם לא יוכל לנסוק.

לעומת זאת, כשמדובר בהשכרת נדל”ן מסחרי השמיים הם הגבול, ואתם יכולים להרוויח סכומי כסף נאים מאוד מהעסקה כתלות ברוח היוזמה האישית שלכם.

אודות הכותב

אופיר אליאס

שותף ויועץ נדל"ן בכיר. החל את דרכו בחברה בשנת 1998 ומאז מלווה עסקאות עם חברות הי טק ומשקעים בתחום ההנדל"ן המניב. בעל תואר ראשון במנהל עסקים.