השפעת הקורונה על מחירי השכירות

TowerLand > Uncategorized > השפעת הקורונה על מחירי השכירות

מה שלא יגידו על המצב החדש בעקבות הקורונה, אין עוררין על כך שעבור רבים מדובר במשבר כספי של ממש.
ההכנסות מצטמצמות, ההוצאות מעיקות יותר מתמיד ועלויות השכירות ממשיכות להיות בין ההוצאות הקבועות המשמעותיות ביותר.
מטבע הדברים, הדבר מתבטא בשינויים משמעותיים.
אלה כמה נקודות מפתח, שיעזרו להבין את השפעת הקורונה על מחירי השכירות:

בטווח המיידי – אין כסף

בטווח המיידי, שוכרים עסקיים שנקלעו למשבר של ממש, פונים למשכירים בבקשה להתחשב במצבם.
משמע, להקל בתשלום, לדחות אותו או אף לוותר עליו לגמרי, גם אם באופן זמני. לרבים פשוט אין ממה לשלם.
משכיר שייתעקש במצב כזה שלא ללכת לקראת השוכר באופן כלשהו, עשוי לדחוף אותו עמוק יותר לצרה אחרת – הלוואות בריבית מעיקה.

אם מדובר בהלוואה בשוק האפור, ההשלכות הן פעמים רבות חמורות.
במצב כזה, התחשבות קטנה עשויה לעשות את ההבדל עבור השוכר, בין יכולת להמשיך ולשרוד כעסק, לבין קריסה סופית.
זה הוא מצב לא פשוט, ללא ספק, לשוכרים ולמשכירים כאחד.

השוכר במשבר

עסקים משלמים שכירות ברמות מחיר שונות. במצב עניינים תקין, עלות שכירות גבוהה מתבטאת בתמורה
שמחזירה את עצמה בדרכים שונות, כמו יותר מכירות בזכות המיקום הטוב.
אבל הפתעת ה”קורונה” הפכה את היוצרות באופן מאוד לא סימפטי – אצל עסקים רבים, ההכנסות נפגעו משמעותית, לאורך חודשים, עם המשך לא ידוע.

כמות הלקוחות וגם העובדים שיכולים להגיע פיזית לבית העסק, הצטמצמה משמעותית אצל שוכרים רבים.
מול המשבר הפתאומי והמתמשך, מובן שרואים בטווח הקצר בלימה של עסקאות שכירות שהיו בתחילת דרכן, ירידה בנכונות
לשלם מחירי שכירות גבוהים ופעמים רבות, חוסר יכולת לעמוד במחירי השכירות הקיימים.
העסקים במשבר מצד ההכנסות ומצד שני, חייבים בינתיים להמשיך ולשלם שכירות. חייבים?

כוח עליון

מאחר שהמצב הנוכחי הוא תוצאה של מה שנראה כ”כוח עליון”, האם שוכר נכס עסקי שהפסיק בגללו לשלם את דמי
השכירות, נחשב כמפר חוזה? סך הכל, אם זו למשל חנות בקניון ועקב הקורונה כל הקניון שומם, זה אכן מצב חיצוני בלתי צפוי, שנכפה על השוכר.
בהתאם למצבו הכספי לפני המשבר, ייתכן שבעת המשבר הוא לא מסוגל למלא את חלקו בהסכם השכירות – התשלום.
אבל מה בעל הנכס אשם? הוא לא אשם. ה”כוח עליון” אשם והדבר משנה את התמונה המשפטית משמעותית.
האם בתי המשפט יחשיבו את פרשת הקורונה לכח עליון?

גוררים רגליים

בפועל, נראה בינתיים שהוחלט שלא להחליט, לגבי “האם הקורונה היא כוח עליון או לא”.
הנושא מטופל כבר לא מעט זמן (מחודש מרץ 2020) אצל וועדה מיוחדת לכך, שהוקמה במשרד המשפטים.
מוועדה זו שומעים בעיקר על התלבטויות, דיונים, שיקולים כבדי משקל לכל כיוון.
אבל עדיין לא החלטות קונקרטיות, שהן מה שציבור העסקים מחכה לו, כולל משכירי ושוכרי נדל”ן עסקי. עם פילפולים משפטיים לא משלמים במכולת.

בינתיים, בתי המשפט מחליטים לפי מיטב שיקול דעתם, בהתאם לנסיבות כל מקרה.
ממחיש זאת פסק דין בולט: חברת רב-בריח ביקשה ממשכיר פריסת תשלומים על רקע משבר הקורונה והוא סרב.
רב-בריח ביקשה מבית המשפט למנוע מהמשכיר להשתמש בערבות הבנקאית שהיא הפקידה בידיו לגבי שכירות זו.
בית המשפט דחה את בקשתה וציין בטיעוניו בין השאר, כי “קורונה היא לא מילת קסם”.

מגוון סיבות לירידה במחיר

לכאורה, ניתן לחשוב שעסקים קיימים ישתדלו לפעול בכל הכוח בכדי לחזור לשגרה, כולל המשך תשלום שכירות ואף הארכת חוזי נדל”ן.
מצד שני, משבר כספי חריף כל כך, מתבטא אצל השוכרים בשינויי הרגלים שרואים כבר היום ושישפיעו בכיוון צמצום הביקוש.
זאת, גם מתוך חשש לגלי קורונה נוספים ולאירועים נוספים כדוגמתה.
בין השאר, עסקים מתעמקים יותר מתמיד באפשרות של עבודה מהבית כנוהג קבוע – אפשרות שיש לה יתרונות רבים, כולל
כספיים והיא ניתנת גם ליישום חלקי בצורות שונות.

משבר הקורונה אילץ רבים לעשות זאת בעל כורחם וכעת, יש ברשותם כלי רב עוצמה, לצמצום כזה או אחר, של הצורך בשכירות.
המסחר המקוון הוא עוד נושא שמאפשר לצמצם הוצאות על שכירת נדל”ן עסקי.
בדומה לעבודה מהבית, גם הוא אטרקטיבי יותר מתמיד ובעל יתרונות רבים נוספים וברור שהשימוש בו התחזק, סביב משבר הקורונה.

לסיכום: יכולתם של שוכרים אשר נפגעו מהקורונה לממן נדל”ן עסקי, תהיה חלשה יותר בטווח הקצר ויראה צמצום בביקוש לשכירת נדל”ן.

ממצים את הקיים

היבט משמעותי, שבוודאי יקבל עכשיו ביטוי חזק מתמיד, הוא תשומת הלב מצד השוכרים למצות את השימוש בשטח המושכר.
איך אני עושה את אותו הדבר או אפילו יותר, בפחות (שטח רצפה)? סביר שפה ושם נראה קונסולידציה של השימוש בחדרים ואף
במבנים שלמים, אשר תקדם שימוש אופטימאלי בשטח המושכר.
כתוצאה מכך, ייגרם בסופו של דבר גם צמצום מסוים, בשטח הכולל לו השוכרים העסקיים זקוקים בפועל.

הצפי – ירידות קלות לטווח ארוך

ככלל, מומחים שונים צופים ירידת מחירים מסויימת בשכירות הנדל”ן העסקי.
זאת, בעקבות משבר הקורונה ובהתחשב במגמות השונות שפירטנו עד כאן.
מדובר על ירידה קטנה אמנם, אבל כזו שתישאר איתנו בטווח הארוך.

ישלמו יותר תמורת גמישות?

לא הכל מכוון לעבר ירידת מחירי השכירות העסקית. מהיבט הגמישות, שוכרים יעדיפו שכירות לטווחים קצרים, למשל בחללי עבודה משותפים.
במקרים אלה, הם עשויים להיות דווקא פתוחים יותר למחיר שכירות גבוה.

יש עתיד לנדל”ן העסקי

בשורה התחתונה, הרווחיות מהשכרת נדל”ן עסקי לא אמורה להיפגע משמעותית. נדל”ן הוא באופן כללי עניין של השקעה לטווח ארוך.
כך שהנכסים האיכותיים, דוגמת משרדים להשכרה במקומות מבוקשים, ימשיכו להיות רווחיים בתמונה הגדולה, למרות זעזועים כאלה ואחרים.

אודות הכותב

אליאס אופיר

אופיר אליאס - שותף יועץ נדל"ן בכיר. החל את דרכו בחברה בשנת 1998 ומאז מלווה עסקאות עם חברות הי טק ומשקעים בתחום ההנדל"ן המניב. בעל תואר ראשון במנהל עסקים.