נכסים מסחריים למכירה

TowerLand > Uncategorized > נכסים מסחריים למכירה

נדל"ן מסחרי מניב למכירה

בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים פרטיים וחברות מתעניינים בנדל"ן מסחרי מניב למכירה ולהשכרה. נדל"ן מניב הוא כל נכס שמייצר עבורנו הכנסה נוספת מהצד כדוגמת משרדים להשכרה ונדל"ן מסחרי מניב הוא כל מבנה מסחרי, בניין או מתחם משרדים, בית מלון וכדומה.

כשאתם מתעניינים בקניית חנות להשקעה או כל נדל"ן מסחרי מניב אחר, עליכם לעבור בפרוטרוט על מגוון רחב של פרטים ונתונים הקשורים לנכס, כמו למשל מה התשואה השנתית שלו, מהו המחיר הנוכחי לעומת המחיר הצפוי בעתיד, מה הסיכויים שהוא יישאר בתפוסה מלאה לאורך זמן וכו'.

כשאתם מחשבים את התשואה יש לקזז ממנה הוצאות שוטפות כמו תחזוקה ושירותים נוספים שעליכם להעניק לשוכרים שלכם, שמצפים לקבל מכם כבעלי הנכס שירות מלא.

מה ההבדל בין נדל"ן רגיל למסחרי?

ההגדרה של נדל"ן מסחרי או עסקי היא פשוטה מאוד: כל נדל"ן שאינו מיועד למגורים הוא נדל"ן מסחרי. אי לכך, נדל"ן מסחרי יכלול משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מחסנים ומרלו"גים, תחנות דלק, בתי מלון, ואפילו מגרשים. רכישת נדל"ן מסחרי היא עסקה מורכבת, מסובכת וארוכה יותר מאשר עסקה לרכישת נדל"ן למגורים; ראשית, מדובר על סכומים גדולים יותר להשקעה ראשונית, ושנית – ישנם הרבה שיקולים והיבטים שיש לקחת בחשבון עוד לפני ההשקעה בנדל"ן מסחרי.


החדשות הטובות הן שלעסקאות נדל"ן מסחרי יש פוטנציאל לתשואה הרבה יותר גדולה מאשר בעסקאות נדל"ן למגורים; בחישוב שנתי, תשואה מנדל"ן מסחרי עשויה להגיע לרמות של פי שנים או אפילו פי שלושה מסכומי ההכנסה בעסקאות נדל"ן למגורים. דרך פופולרית לקבלת תשואה מהירה מהשקעה בנדל"ן מסחרי היא השקעה בנדל"ן מניב; נדל"ן מניב פירושו נכס בר השכרה, כלומר שאפשר להשכיר לצד ג', ולהחזיר לאט לאט את ההשקעה באמצעות דמי שכירות. כך יוצא שמי שרכש נכס נדל"ן מניב נהנה פעמיים: ברשותו נכס בעל ערך הוני, והוא נהנה מתזרים מזומנים לאורך תקופה משמעותית.

איך לבחור נכס מסחרי למכירה?

נכס מסחרי, כאמור, אינו דומה לנכס מגורים משום בחינה. כבר בתחילת תהליך הבירורים יש הרבה יותר פרמטרים שיש לקחת בחשבון כאשר מתחילים לחשוב על השקעה בנכס מסחרי.

  • בעסקאות נדל"ן מסחרי ההשקעה הראשונית גדולה יותר;
  • בנדל"ן מסחרי יש הרבה הוצאות תחזוקה שוטפת;
  • בנדל"ן מסחרי הסיכון והתנודתיות של השוק גבוהים יותר;
  • במידה ומדובר בעסקאות של רכישת נדל"ן מניב להשכרה, ההכנסה של תזרים המזומנים של רוכש העסק תלויה בהצלחה הכלכלית של השוכרים שלו – מה שמהווה הכנסת גורם נוסף למשוואה;
  • בנדל"ן מניב יש לקחת בחשבון את הסיכון שכל נכס שאין לו שוכרים – בעל הנכס יחויב בארנונה, שהיא תמיד גבוהה יותר מאשר ארנונה של דירת מגורים;
  • מחירי הנדל"ן המסחרי בישראל לא עולים בקצב של מחירי דירות, כך שהכדאיות של עסקאות אקזיט נדל"ן (עסקאות "פליפ") מוטלת בספק;
  • השכרה של נדל"ן מסחרי כרוכה בהוצאת חשבוניות, כלומר בעל הנכס צריך להיות עוסק מורשה, על כל משמעויות המיסוי הנובעות מכך.

למה צריך לשים לב בהשקעה בנדל"ן מסחרי:

  • מיקום – אין ספק שאחד מהמרכיבים החשובים והבסיסיים ביותר שיש לקחת בחשבון כשבאים להשקיע בנדל"ן מסחרי הוא מיקום הנכס. בנדל"ן מסחרי, מדובר בדרך כלל בהשקעה ארוכת טווח, ולכן כדאי לברר את פוטנציאל ההתפתחות של האזור בעוד חמש, עשר שנים ואף יותר. צריך לא רק להכיר את המקום, אלא גם לברר האם ואיזה תכניות פיתוח עירוניות קיימות לגביו. לדוגמה: אפשר לברר ברשות המקומית אם יש תכניות לפיתוח של אזורי תעשייה ישנים; זו הזדמנות להשקעה. אם יש ברשות המקומית כוונה או תוכניות להגדיל אחוזי בנייה באזור – גם פה יש סיכוי להשקעה כדאית.
    בנוסף, שווה לברר מהו הביקוש הקיים (והעתידי) לנכסים מסחריים באזור. לדוגמה: אם ישנן עוד יוזמות מסחריות כמו שלכם באותו אזור, הדבר עלול להשפיע לרעה על המחירים בעתיד. תכניות המתאר זמינות לציבור ואפשר ללמוד אותן בקלות יחסית.

גורם שנוסף בשנים האחרונות הוא זיהום סביבתי – קיימות מגבלות בנושא בשטחים רבים.

  • ייעוד ורישום הנכס – כמובן שיש לדאוג לרישום תקין ומדויק של הנכס. בה בעת יש לברר מהו ייעודו המוגדר. יש לקחת בחשבון שנכס הרשום כמשרד לא יכול לשמש כחנות, ומכולת לא יכולה להיות מעבדה. אם יש צורך בשינוי ייעוד, מדובר על תהליך מסורבל וארוך – גם מבחינת הרשויות וגם מבחינת השיפוצים שיידרשו לפני ההשכרה.
  • תשואה פוטנציאלית – מה התשואה הפוטנציאלית שניתן להשיג מהשכרת הנכס? 

ושאלה שניה: האם תשואה זו מתאימה למרכיבי הסיכון שבעסקה?

כלל האצבע בקרב משקיעי נדל"ן הוא שעל דמי השכירות מהנכס להיות גבוהים מסך עלויות המימון הקבועות של העסקה. במילים פשוטות: הסכומים שמתקבלים מהשכרת הנכס צריכים להיות גבוהים מהחזרי הריבית על משכנתא שנלקחה לשם רכישת הנכס. לשם כך יש לשקלל מרכיבים כמו מיקום הנכס, גודל הנכס, מצב התכנוני, מצב התשתיות, מצבו הפיזי (האם וכמה שיפוצים ידרשו) ועוד ועוד.
תשואה מקובלת בישראל 8%-5% לנכס מסחרי, לאחר קיזוז הוצאות אחזקה, תפעול ופחת.

  • סיכון פוטנציאלי – הצד השני של התשואה הפוטנציאלית הוא הסיכון הפוטנציאלי. 

כל השקעה, באשר היא ומעצם הגדרתה, טומנת בחובה סיכון מסוים. הסיכון הוא הפקטור השני בחשיבותו, אחרי הערכת התשואה, לקראת קבלת החלטה על השקעה בנדל"ן.
באיזה סיכונים מדובר?
סיכונים כלכליים ופיננסיים – השאלה המתבקשת היא האם המשקיע מסוגל לשאת בהוצאות הנדרשות? החל מהשגת הסכומים הנדרשים, מה שקרוי מינוף פיננסי מספיק, לקיחת משכנתא – (כולל קריאת האותיות הקטנות), וכלה בהכנת מקורות פיננסיים לצורכי שיפוץ, שדרוג ואחזקה שוטפת של הנכס. האם התשואה הפוטנציאלית משתלמת ביחס להוצאות הנדרשות? פה נדרשת החלטה אסטרטגית לגבי העתיד, כלומר הפוטנציאל של הנכס.
בהקשר זה חשוב להעריך את אחוזי התפוסה ורמות הביקוש – היסטוריות, נוכחיות, ועתידיות כאחד – באזור הנכס. האם מדובר בנכס שנמצא במיקום אטרקטיבי של ביקוש גבוה? עד כמה קל (או קשה) יהיה להשכיר את הנכס? האם אפשר יהיה להשביח את הנכס בעתיד? ועוד.

כלל אצבע נוסף הוא שנדל"ן למגורים נחשב בטוח יותר. רמת הסיכון שלו פחותה יחסית לנדל"ן מסחרי. נדל"ן מסחרי יוצא רק עכשיו ממשבר הקורונה ואי הוודאות שהביאה.

  • היתכנות כלכלית – לפני שמחליטים להשקיע בנכס מסחרי, חשוב לברר אם העסקה ריאלית מבחינת המשקיע. האם היכולת הכלכלית שלו תוכל להכיל את העסקה.

לשם כך צריך לדעת מה ההון העצמי הנדרש? מה הן עלויות הרכישה בפועל (כולל מיסים, אגרות, בולים, דמי תיווך, שכ"ט לעורכי דין, גיוס אנשי מקצוע שונים, הוצאות נלוות שונות) מעבר לשווי הנכס עצמו?
יש לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות (בצ"מ) במהלך ההשקעה. בנוסף, יש לזכור שהעבודה לא מסתיימת עם הרכישה, משום שעל המשקיע להמשיך ולנהל את הנכס: מציאת והחתמת שוכרים, גביה, אחזקה שוטפת וכו'.

לאחר כמה זמן אצפה להחזר השקעה?

מילת המפתח בהשקעות נדל"ן היא סבלנות. השקעה בנדל"ן מסחרי היא כאמור מורכבת מאוד, דורשת התייחסות לפרמטרים רבים, והרבה הכנה טרום-השקעה. 

בנוסף, ההכנסות – הוניות ותזרימיות כאחד – תלויות בכל כך הרבה גורמים אובייקטיבים וסובייקטיביים, שאי אפשר לתת תשובה מוסמכת קבועה לשאלה זו. 

מי שמתעניין – כדאי להתייעץ עם מומחים של חברה אשר זה תחום העיסוק שלה.

תשואה של נכס מסחרי

התשואה שאתם אמורים לקבל מהנכס לאחר כל הקיזוזים, תשלומים והפחתות אמורה להיות תזרים מזומנים ראוי לאורך כל התקופה שבה אתם מחזיקים בנכס, ללא גרימת הפסדים ועליה להיות גבוהה יותר מריבית שהייתם מקבלים על השקעה בבנק.

מכיוון שמדובר בנושא כה מורכב וסבוך, מומלץ שלא לצאת להרפתקה של חיפוש נדל"ן מסחרי מניב למכירה לבדכם, אלא תעשו זאת באמצעות מומחים.
סוכני נדל"ן מסחרי מהטובים שבמומחים בתחום תמצאו בחברת טאוור לנד, המתמחה בייעוץ, שיווק, תיווך, השכרה ומכירה של כל סוגי השטחים המסחריים.

בחברה אף הגדילו לעשות והקימו מחלקה המיועדת לאיתור נכסים בישראל עבור המשקיע הפרטי או חברה עסקית, המעוניינים ברכישת נכס עסקי לצורכי השקעה.

טאוור לנד לשירותכם

צוות החברה המקצועי והאדיב יפעל למענכם באיתור נכסים מניבים בארץ ויציעו לכם אפשרויות המתאימות לסכום ההשקעה שיש ברשותכם ואף יוכל לסייע בייצוג מול הבנקים או מקורות מימון אחרים לצורכי מימון ההשקעה.

החברה תלווה אתכם לכל אורך תהליך הרכישה ותבצע בדיקות כמו אימות הסכם, בדיקת שווי שוק, איסוף נתונים מהמועצה המקומית והשוואה לנכסים אחרים באותה הסביבה וכן תייעץ לכם לגביכדאיות העסקה ורמת התשואה לה ניתן לצפות.

חשוב לציין שבנוסף לנדל"ן מסחרי מניב למכירה מתמחים בחברה גם בשטח מסחרי להשכרה בהרצליה למשל.
ברשות החברה מאגר לקוחות גדול של משרדים וחברות המעוניינים לשכור משרדים, כך שאם קניתים שטח מסחרי להשכרה בהרצליה נציג של חברת טאוור לנד יוכל לנהל עבורכם את הנכס ולדאוג לאכלוס המשרדים ולניהול שוטף הכולל גבייה, תחזוקה ועוד.

אודות הכותב

author image

אליאס אופיר

אופיר אליאס - שותף יועץ נדל"ן בכיר. החל את דרכו בחברה בשנת 1998 ומאז מלווה עסקאות עם חברות הי טק ומשקעים בתחום ההנדל"ן המניב. בעל תואר ראשון במנהל עסקים.