נכס מניב – איך בוחרים נכס עם תשואה גבוהה להשקעה?

TowerLand > Uncategorized > נכס מניב – איך בוחרים נכס עם תשואה גבוהה להשקעה?

נדל”ן מניב הוא מונח אשר מתייחס לסוג של נכס שאנו משכירים – שלמעשה יוכל לייצר לנו הכנסה כספית קבועה ושוטפת. כיום, יותר ויותר אנשים מבינים את ההזדמנות הגדולה שיש לעולם הנדל”ן להציע ובוחרים להשקיע בארץ וברחבי העולם. זו ללא ספק אחת הדרכים הטובות לייצר הכנסה קבועה שבאמצעותה נוכל ליהנות מעצמאות כלכלית. אם אתם רק בצעדים הראשונים שלכם – במאמר הבא נסביר לכם איך למצוא נכס עם תשואה גבוהה להשקעה. יצאנו לדרך!
לפני שנתחיל – כדאי לדעת שיש סוגים שונים של נכסים אשר נכללים תחת ההגדרה של נדל”ן מניב. בנוסף למבני מגורים ומשרדים, הגדרה זו תקפה גם על אזורי תעשייה, חנויות, חניונים, בתי מלון וכו’. לכל אחד מהנכסים הללו יש מאפיינים שמייחדים אותו וכשאנחנו מדברים על השקעה בנכס עם תשואה גבוהה חשוב מאוד לקחת אותם בחשבון – על כל יתרונותיהם וחסרונותיהם.

 

סוגי נדל”ן מניב – אילו סוגי נכסים מניבים אפשר למצוא היום?

1. נדל”ן מגורים – מדובר באפיק ההשקעה הבטוח ביותר, נחשב אף לסולידי והוא יספק תשואה נאה ועם פוטנציאל להשבחת ערך.
2. נדל”ן מסחרי נכסים מסחריים מתייחסים בעיקר לכל שטחי המסחר והתעשייה כמו בתי מלון, חנויות, אולמות, משרדים, מרכזים לוגיסטיים ועוד. מדובר באפיק השקעה עם פוטנציאל לתשואה גבוהה מאוד בהשוואה לנכסי למגורים. יחד עם זאת, חשוב להיות מודעים גם לחיסרון – רמת הסיכון נחשבת לגבוהה למדי.
3. נדל”ן בארץ – השקעה בנדל”ן מניב בארץ יכולה להיות נכס למסחר או למגורים, אחד היתרונות הגדולים בהשקעה בישראל זה בעיקר ההיכרות המקדימה שיש למשקיע מול הרשויות המקומיות וכל המערכות המעורבות בתהליך. החיסרון זה שההשקעה בנכס מניב בישראל נחשבת יקרה ביחס למדינות אחרות באירופה, אוסטרליה או אפילו ארצות הברית.
4. נדל”ן בחו”ל – השקעה בנדל”ן בחו”ל ללא ספק נהייתה פופולרית מאוד בשנים האחרונות בקרב ישראלים. היתרון הבולט הוא שהשקעה בנכסים מניבים במדינות באירופה ואף בארצות הברית משתלמת הרבה יותר ביחס למחירים שהשוק בארץ מציע וכך גם התשואה הפוטנציאלית גבוהה יותר. החיסרון העיקרי זה שבכל זאת מדובר במדינה זרה ויש צורך להיעזר בגורמים מקצועיים שיתרגמו את השפה וילוו אותכם מבחינה משפטית בכל מדינה.

איך בוחרים נכס מניב עם תשואה גבוהה?

אז בין אם אתם משקיעים בנדל”ן מסחרי, מגורים בארץ או בחו”ל – חשוב להתייחס לכמה פרמטרים חשובים.
1. תשואה פוטנציאלית – תשואה פוטנציאלית זה השיקול המרכזי שלנו, אחרי הכול – מה שמעניין אותנו יהיה הרווח שנקבל מהנכס שבחרנו להשקיע בו. המשוואה היא פשוטה: תדרשו דמי שכירות שגבוהים יותר מעלויות המימון והאחזקה של הנכס. מחשבים את העלויות השנתיות ומחלקים ל-11 חודשים ואת החודש ה-12 משאירים לכל מקרה של בעיות/תקלות ועלויות לא צפויות. זאת כמובן, אחרי שבדקתם והכללתם את כל סוגיית המיקום, הגודל, המצב וכל הדברים שעשויים להשפיע על המחיר של השכירות.
2. נגישות של הנכס – לרוב נכסים מניבים יהיו ממוקמים באזורים עירוניים, אך האם בדקתם אם הנכס שלכם נגיש מבחינת תחבורה ציבורית? האם יש חניון? כפי שאתם בטח יודעים, בערים גדולות רבות בארץ ובעולם יש בעיות פקקים ומצוקת חניות וכיום כל שוכר שמחפש לעצמו נכס שם דגש על הפרמטרים הללו. לכן, לפני שאתם בוחרים את הנכס שלכם – בצעו מיפוי לתחבורה המקומית ולנגישות שלו.
3. רמת סיכון – בסופו של דבר חשוב לזכור, שכל השקעה כוללת בתוכה רמה מסוימת של סיכון, השאלה היא – מה רמת הסיכון בהשקעה שלכם? על מנת להבין אילו סיכונים עשויים להיות ברכישת הנכס שלכם, אתם צריכים לשאול את עצמכם מספר שאלות: האם אתם מסוגלים לעמוד בהוצאות הנדרשות? האם התשואה הפוטנציאלית תהיה משתלמת עבורכם ביחס להוצאות שתדרשו להוציא? כמו כן, במסגרת ההערכה הראשונית יש לוודא אם הנכס שלכם נמצא באזור עם ביקוש גבוה, במידה והוא לא – יהיה לכם קשה להשכיר אותו. בנוסף, יש לבדוק מה פוטנציאל ההשבחה של הנכס בשנים הבאות. כאמור, אם אתם לא חובבי סיכונים, נדל”ן מניב למגורים נחשבת להשקעה בטוחה יותר ביחס לנדל”ן מסחרי.
4. היתכנות כלכלית – בהמשך לאמור בסעיף הקודם כדי להימנע מסיכונים – חשוב לוודא האם העסקה תהיה כדאית וריאלית עבורכם. אתם צריכים לבדוק על כמה עומד ההון העצמי אשר נדרש מכם להשקיע? מה יהיו העלויות נטו בעסקה? (אחרי שכר טרחה לעורכי דין, דמי תיווך מסחרי, מיסים וכו’).

נקודות נוספות שיש לקחת בחשבון כשמחפשים נכס עם תשואה גבוהה:

  •  מה מצב הנכס? אתם לא צריכים לרכוש נכס חדש, יחד עם זאת – שאלו את עצמכם אם הנכס שלכם צריך לעבור שיפוץ מאסיבי, שכן זה עשוי לתרום להשבחה שלו.
  • שירותים מוניציפליים בסביבה – האם בקרבת הנכס שלכם יש מקומות בילוי, מסעדות, בתי קפה, שירותי ממשלתיים, שווקים, בתי ספר? ככל שהאזור יותר שוקק חיים זה ייתן לנכס שלכם נקודות זכות בפני המשכיר ויכול להעלות את השווי של הנכס.

אודות הכותב

אופיר אליאס

שותף ויועץ נדל"ן בכיר. החל את דרכו בחברה בשנת 1998 ומאז מלווה עסקאות עם חברות הי טק ומשקעים בתחום ההנדל"ן המניב. בעל תואר ראשון במנהל עסקים.